Блог

Инвестиции в недвижимость в России и за границей: факты, тенденции, перспективы

Движимо недвижимо

Вкладывать деньги в недвижи­мость в России, где до сих нор существует острый дефицит качественного жилья во всех сегментах, было выгодно всег­да. На смену жилищным кооперативам,  появившимся еще во времена СССР, где в обмен на денежные взносы участники гарантированно получали ква­дратные метры — при этом в чёт­ко оговоренные сроки, — пришли закрытые паевые фонды. Точно так же, как пресловутые коо­перативы советских писателей и академиков, это вид инвести­ций для избранных: список пай­щиков фонда и размер суммы вхождения оговаривается при его основании. Только 25 закры­тых паевых инвестфондов из 508 зарегистрированных в Рос­сии занимались привлечением инвестиций со стороны.

В 2012 году средняя доходность па рын­ке ЗПИФ по оценкам экспертов,  составила 19% в рублях (впрочем имеет место большой разрыв между минимальной и максимальной ставкой, она в ос­новном зависит от рыночной востребованности формата воз­водимого объекта). В числе финансовых компаний, инвестирующих деньги состоя­тельных частных клиентов в по­добные паевые фонды, находит­ся подразделение private banking Номос-банка, в портфеле кото­рого более 70 реализованных объектов в десяти российских регионах. Помимо вложений в новостройки, через фонд мож­но реализовать и собственную инвестиционную программу.

Кулинарный блог — www.parsley.kiev.ua, рецепты на любой вкус.

«Действовать через фонд намно­го проще и выгоднее. Во-первых, благодаря долгосрочным пар­тнёрским отношениям со мно­гими девелоперами мы (можем получить лучшую цену и более высокие скидки, нежели те, ко­торых клиент добьется самостоятельно. Во-вторых, мы поможем снизить издержки, включая вре­менные, когда клиент захочет за­фиксировать прибыль и продать свои активы», — объясняет Мат­вей Вакорин, директор департа­мента развития продуктов и ус­луг private banking Номос-банка. По его словам, пока лучше вкладывать средства в столичную не­движимость, чем в зарубежную. Так. за последний год россий­ское жильё в отдельных сегмен­тах успело подорожать на 12-17%. Высокую ликвидность покупок обеспечивает устойчивый спрос СО стороны россиян и иностран­цев. Наиболее выгодными явля­ются вложения в жильё эконом-класса, а также премиум-класса, который претерпел ряд коренных изменений. «За последние полтора-два года стало очевидным разграниче­ние элитной недвижимости на подклассы, которые можно обо­значить как «А-», «А» и «А+», причём уровень цен и динамика  в них существенно отличаются», — говорит Матвей Вакорин из Номос-баика.

Наиболее выгодными оказались вложения в элитные квартиры у нижнего порога премиум-класса (А-), показавшие доходность па уровне 17%. Это объекты, расположенные в обширных жилых комплексах-новостройках в престижных центральных районах, но уже за пределами Садового кольца — и Хамовниках. Замо­скворечье, на Пресне (таких, как «Садовые Кварталы», Sky House, «Английский квартал»,  «Три­логия» и др.).

Цена вхождения в данную категорию начинается на уровне $10-12.5 тыс. за кв. м. а общая стоимость самой недо­рогой квартиры площадью 80 — 100 кв. м. по подсчётам Матвея Вакорина составляет $800 тыс. -$1 млн. Он отмечает, что наиболь­ший объём — почти половина всех заключённых сделок — приходит­ся на ценовой сегмент от S2 млн.  до $4 млн.

Однако пальма первенства в отношении рентного дохода принадлежит коммерческой недвижимости: «Так, в жи­лом сегменте, включая жильё бизнескласса и элитную недвижимость, доходность бу­дет на уровне 4-6%, а на рынке коммерческой, то есть офисной недвижимости она составит от 8 до 10%, — говорит Вакорин. — В результате появился новый тренд: в связи со снижением доходности от аренды элитного жилья и предполагаемым введе­нием новых налогов на недвижи­мость и на роскошь ряд частных инвесторов переориентируется с квартир на коммерческие объ­екты, приобретая нежилые по­мещения на первых этажах под офисы или street retail».

Над картой мира

Самыми перспективными на­правлениями для инвестиций в недвижимость за рубежом экс­перты по-прежнему называют Лондон и крупные городские центры США (Нью-Йорк, Майа­ми). Как отмечает управляющий партнёр СНГ Group Real Estate Олег Мышкин, на фоне осталь­ных стран Европы, которые на­ходятся в стагнации, эти рынки, напротив, показывали уверен­ный рост. Наиболее ликвидным он считает жильё в центральном Лондоне и па Манхеттене в це­новом диапазоне от $3 млн. «Тём­ной лошадкой» остаётся Берлин, который в 2012 году показал рост на 14%, хотя профессионалы счи­тают, что потенциал роста в Бер­лине исчерпан.

Олег Мышкин предупрежда­ет, что британское правитель­ство приняло меры, способные уменьшить аппетит иностран­ных инвесторов. С этого года изменилось налогообложение, в частности, налог на покупку объектов недвижимости стои­мостью выше 2 млн. был поднят с 5% ДО 7%, в случае оформления на компанию, а не на физиче­ское лицо, единый налог на по­купку (stamp duty) составит 15%. Владельцы объектов жилой недвижимости, оформленных на компании (до последнего вре­мени весьма популярная форма собственности) будут обязаны выплачивать налог в размере £140 тыс. Как известно, Лондон пользуется особой любовью рос­сиян. Так, в прошлом году анонимный инвестор из России приоб­рел старинный комплекс Grand Buildings на Трафальгарской площади (18 600 кв. м. 172 млн). Пятизвёздочный бутик-отель Ampersand, открывшийся в Кенсингтоне в конце 2012 года, тоже принадлежит нашему со­отечественнику. Можно с уверенностью говорить о том, что неприятные нововведения не отпугнут потенциального россий­ского покупателя. Через фонды недвижимости можно инвестировать и более скромные суммы. В качестве примера Олег Мышкин приво­дит Prime London Capital Fund, созданный риелторским агент­ством Douglas and Gordon, где принимают клиентов со стар­товым капиталом в 100 тыс.

Стоимость активов в управле­нии у таких фондов растёт еже­годно на 5-6%, что вполне сопо­ставимо с прогнозами по росту «лондонского элитного метра» до конца года. Второе место в хит-параде инве­стора занимает Манхэттен. При­чины те же, что и с британской столицей: концентрация капи­тала, ликвидность недвижимо­сти и высокое качество жизни. «За прошлый год нью-йоркские квадратные метры подорожали ещё на 7% при весьма скромной стабилизации цен в США в це­лом», — отмечает Мышкин. Второй Манхэттен может появиться на юге стра­ны в Майами, где несколь­ко крупных строительных консорциумов планируют вложить в  строительство ново­го Miami World Center и сопутствующей инфраструктуры около $9 млрд. Одной из самых замечательных построек станет 62-этажный небоскрёб по про­екту Захи Хадид.

В нём будет всего 83 квартиры, предлагае­мых покупателям с отделкой, включая мраморные полы. Раз­меры апартаментов — половина этажа (45° кв м. или весь этаж  980 кв. м). Цены начинаются от $4 млн. Продажи открывают­ся уже в июле. По словам Ланы Белл, официального агента по продажам апартаментов, бро­кера компании One Sotheby’s International Really, на старте цена одного квадратного метра составляет от $10 тыс., но уже после сдачи дома в конце 2016 года может принести инвестору при­быль в размере 50-100%, в зави­симости от типа квартиры.

0